筆者在此專欄提過，在目前全球經濟低迷、全世界的股市有波幅無升幅的氣候之下，合理或高回報的投資項目越來越少。過去一年，由筆者的精英理財集團推廣及香港惠理基金經理所主理的精英亞洲收入基金(Premium Asia Income Fund)在低波動性(Volatility)的情況下為投資者獲取得了大概16.5%的回報率，可以說是其中一個少見的成功例子。筆者這周想和大家分享的另一個投資機會－美國房地產。

在美國，世紀金融海嘯在2007年爆發，其引爆的最主要問題就是房屋按揭過度，資產不合理升值了很長一段事件，終於在2007年後，神話破滅，使整個美國房地產下跌甚巨。從2007年金融海嘯開始至今，美國大約有600萬間房子被銀行接收后在市場上瘋狂拋售，很多物業的市場銷售價格比它們前手業主的按揭還要低，在這情況下，很多這些物業的銷售價格比它們重建所需要的費用或者是市政廳的估價更為低廉。而另一方面，由於很多美國人失去了自己的房屋，需要找尋租住的房地產，美國目前的房屋空置率是2003年之後的最低點。這個環境下，不停下跌的房屋擁有率、很低的房屋重建率，以及銀行經過5年前的危機後對房屋按揭過度謹慎的做法，造成對租住房屋的需求極大增加。這同時又造就了一個投資好機會：就是投資者如果手上有錢的話，現在進入美國飽受摧殘的房地產市場中就能夠買到很便宜的房屋。當然，對於在澳洲居住的朋友來說，要萬水千山到美國購買一兩間房子，成本不菲不說，管理上更是困難重重。所以很多朋友雖然看到這個千載難逢的投資機會，也只能夠望洋興歎。

試想想，在美國的亞特蘭大市（Atlanta），一間四房、三浴室、兩車房的房子連地，現在竟然只賣五萬九千元美金。對，你沒有看錯，筆者説的是五萬九千元美金，並不是五十九萬美金。在澳洲，一間四房、三浴室、兩車房的兩層洋房，在很多地方特別是大城市恐怕是五十九萬也買不到。另一個例子是在侯斯頓（Houston），我們能夠以九萬七千元美金買到一間四房、兩浴室、兩車房的雙層房屋連地。大家要注意，這些房屋并不是沒有人居住的，它們租出去，能夠在上述的阿蘭特市的雙層屋收到一千元美金一個月的收入，而上述在侯斯頓的房屋目前月租是一千二百五十元美金，計算下來，大家可以看到只是租金回報率都接近15-20%一年。畸形的時間產生畸形的機會，現在一間公司決定成立一個在澳洲能夠投資美國房地產的基金來抓緊這個難得的機會。筆者在閱讀數個關於這個基金的市場研究報告后，覺得該基金十分適合作為某些投資者投資組合的一部分。這個基金準備在澳洲市場上集資數千萬澳元，然後在美國購買五十到一百間個這樣的房屋，而購買的對象必須是以往業主因不能支付按揭而被迫賤賣或被銀行收回的房屋，據估計只是租金回報在除去所有費用之後就達到每年10%至12%，這基金打算在市場大約操作七年左右，然後在七到十年的時間內逐步把這些房子賣掉，理由是他們認為美國的房地產市場在七到十年后應該能恢複到一個比較正常的水平，而在那時再賣出這些房屋應該能使投資者獲得不俗的資本升值收入。

但是大家需要注意的是，這個基金的操作時間是七到十年左右，所以投資的本金在該段時間內的是沒有流動性(Liquidity)的。並且由於上述這個地產基金每年都有相當高的收入，而這些收入在澳洲都要平稅，所以比較適合作為有低或者零稅率結構而同時需要穩定現金流的退休金(Super/Pension)或是自管退休金(SMSF)的投資組合的一部分。而由於這些收入是海外收入，所以對於在稅務上是非居民身份(Non-resident)的投資者也是不錯的投資選擇。如果你對這個投資機會有興趣，請電(02) 9211 0228与胡嘉龍會計理財事務所聯係以獲知詳情。

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